내집 맡기면 주택연금 얼마나 받나

은퇴 후 연금을 준비하는 이들이 늘면서 ‘주택연금’에 대한 관심도 증가하고 있다.

주택연금은 부부 중 1명이 만 60세 이상일 경우 가족이 거주하고 있는 집을 담보로 대출한도를 산정하고 매달 일정한 연금을 지급받을 수 있도록 한 역(逆)모기지 상품의 일종이다. 집주인 입장에서는 향후 주택 가격이 상승할 경우 얻게 될 매도차익을 포기하는 대신 현 시점의 주택가격을 기준으로 100세까지(수명이 더 길다면 그 이상까지) 매달 연금이 들어오도록 현금흐름을 가져가는 거래다.

최근 집값이 주춤한 흐름을 보이는 상황에서 집값이 ‘고점’이라는 판단이 든다면 일찍 가입할수록 유리한 상품인 셈이다. 주택연금 가입 때 기준이 되는 지급액은 매년 주택가격상승률, 이자율, 기대수명 등을 고려해 재산정한다. 오는 3월 4일 가입자부터는 평균 월수령액이 1.5% 감소한다. 주택가격이 주춤하고 기대수명이 늘어나는 중이어서 내년에도 비슷한 감소추세는 계속 이어질 것으로 보인다.

주택연금에 가입해 연금을 받기 시작해도 가입자는 살던 집에서 계속 거주할 수 있다. 주택연금은 부부기준 9억원 이하 주택소유자가 이용할 수 있다. 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택을 팔면 가입할 수 있고, 다주택자라도 주택 합산가격이 9억원 이하면 가입할 수 있다. 연금으로 활용 가능한 대출한도는 최대 5억원이다. 대출한도는 주택가격에 연령, 할인율 등 다양한 변수를 고려한 한도비율을 곱해 계산된다.

부부 중 나이가 적은 사람 기준으로 주택연금을 통해 미래(100세)까지 지급받게 되는 월지급금 총액을 현재가치로 환산하는 방식이다. 지난 2월 14일부터는 기존 주택담보대출을 상환할 수 있도록 하는 ‘일시인출’ 한도도 70%에서 90%로 늘어났다. 요양소 입소 등을 대비한 실거주 요건 완화도 주택연금 활용도를 높이는 요인으로 작용할 예정이다.

주담대 상환용 인출한도 90%로 상향, 보금자리론 연계 시 전환혜택

내집연금 3종세트는 연령별, 자산수준별 맞춤형 주택연금을 제공하고 고령층의 ‘부채감소, 노후대비, 주거안정’을 돕는다는 목적으로 2016년 4월 25일에 출시됐다.

‘주택담보대출 상환용 주택연금’은 주택담보대출이 있는 어르신이 주택연금에 가입할 때 이용할 수 있는 상품이다. 가입자는 대출한도의 일부를 일시인출해 주담대를 상환하고 나머지 잔여분으로 매월 연금을 수령하게 된다. 주택담보대출을 갚기 위해 일시에 뽑을 수 있는 인출한도는 대출금의 70%였던 것이 2019년 2월 14일부터 90%로 확대됐다.

주택금융공사는 1억4000만원 주담대가 있는 3억원 집 거주자(70세)가 주택연금에 가입할 경우 월 47만원의 가처분소득 증가 효과가 발생한다고 설명한다. 매월 내던 주담대 이자 38만원을 안 내도 되고, 대신 주택연금 지급금을 매달 9만원씩 받게 되기 때문이다. 이는 이자만 고려한 계산이고 대출 원금 상환 부담이 없어지는 점까지 감안하면 가처분소득 증가효과는 더 크다.

3억원 집을 기준으로 기존에는 인출한도가 70%여서 1억1000만원 대출 보유자까지만 대출상환이 됐다. 90%로 한도가 높아지면서 1억4000만원 대출까지 한번에 상환할 수 있게 된다. 대신 일시 인출을 많이 했기 때문에 월지급금은 27만8000원에서 9만3000원으로 감소한다. 보증료율은 초기보증료 1.0%, 연보증료 1.0%가 부과된다.

향후 주택연금 가입을 염두에 두고 보금자리론을 이용해 집을 산다면 ‘주택연금 사전예약 보금자리론’을 이용할 수 있다.

본인 또는 배우자가 만 40세 이상인 경우 u-보금자리론을 신청하면서 주택연금 가입을 사전예약하고, 주택연금 가입연령 도달 시(60세 이후 전환 희망 시) 주택연금으로 전환하는 상품이다.

사전예약 보금자리론을 주택연금으로 전환하면 우대금리(0.15%포인트 또는 0.3%포인트) 누적액을 전환장려금 형태로 일시에 지급하는 혜택이 주어진다.

전환장려금은 최초 대출금액 기준 2억원까지 적용된다. 0.3%포인트 우대금리가 적립되는 전환형의 경우 1억원 대출에 30년 만기라면 772만원, 2억원 대출에 30년 만기라면 1544만원이 장려금으로 주어지는 것. 보금자리론 대출한도는 5억원이지만 2억원을 초과한 대출에는 장려금이 적용되지 않는다. 40세 이후 보금자리론으로 주택을 구입하면서 주택연금을 연계하면 최대 1544만원의 장려금을 받을 수 있는 셈이다.

우대형 주택연금은 1억5000만원 미만 주택을 보유한 어르신에게 더 많은 연금을 지급하는 상품이다. 부부 중 1명이 만 65세 이상을 대상으로 한 기초연금 수급자면 가입할 수 있다. 일시 인출한도는 대출한도의 45% 이내, 보증료율은 초기보증료 1.5%, 연보증료 0.75%가 적용된다.

연금 지급방식은 정액형과 전후후박형이 있다. 정액형은 매달 동일한 월지급금을 지급받는 방식이고, 전후후박형은 초기 10년간 정액형보다 많이 받다가 11년째부터 초기 월지급금의 70% 수준을 지급받는 방식이다. 주택담보대출 상환용, 우대형 주택연금은 정액형만 가능하다. 그 외 일반 주택연금은 지급방식을 종신방식과 확정기간방식 중 선택할 수 있다. 종신방식은 한번에 빼 쓸 수 있는 인출한도를 설정하지 않는 대신 매월 더 많은 지급금을 받는 방식이다.

종신혼합방식은 대출한도의 50% 이내 인출한도 범위 내에서 수시로 연금을 찾아 쓰고, 나머지 부분을 매월 연금형태로 지급받는 방식이다. 인출한도를 따로 빼서 쓰는 대신 월지급금은 종신방식보다 적어진다. 확정기간방식을 이용하면 10~30년 기간을 지정해 연금을 받을 수 있고, 인출한도를 설정한 확정기간혼합방식도 이용할 수 있다.

월세수입 추가확보… 실거주요건 완화 주목

주택연금은 거주하고 있는 집을 담보로 가입자가 ‘실거주’하는 것이 기본이다. 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 한다. 부부 모두 1년 이상 집에서 거주하지 않을 경우 자격이 박탈된다.

해당주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우는 가입할 수 없고, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택의 일부만 월세로 주고 있는 경우 가입이 가능하다.

지난해부터는 병원 입원 및 장기요양 등 예외를 인정하기로 해 실거주요건도 다소 완화됐다. 지난해 금융위원회는 서울주택도시공사(SH공사)와 협력해 요양원 입소, 자녀봉양을 위한 이사 등 불가피한 사유가 생기는 경우 연금에 가입한 주택을 전부 임대 방식으로 신혼부부들에게 임대하는 것을 허용하겠다고 밝혔다.

예를 들어 73세에 3억원 주택으로 연금을 들었을 경우 매달 105만원의 월 지급금을 수령하고, 요양원 입소로 기존 집을 전부임대할 경우 45만원가량 월세를 추가로 받게 되는 방식이다. ‘일부 임대’ 제도 활성화 방안도 추진중이다.

금융위는 서울시의 ‘한지붕 세대공감’ 프로그램과 협약(MOU)를 맺어 방 한 칸을 25만원 등 월세로 주는 것도 가능하도록 했다. 지자체와 연계한 하우스셰어링 제도다. 주택금융공사는 전부 임대 및 일부 임대 방안을 서울지역에서 시범도입한 후 전국으로 확대할 예정이다.

주택금융공사는 살고 있는 집을 주택연금에 가입해 활용하는 방법과 집을 팔고 다른 곳에 월세나 전세로 살면서 잔액을 즉시연금에 가입하는 경우를 비교한 시뮬레이션 표도 홈페이지에 게시해 뒀다. 이사비용과 월세 부담까지 고려하면 현재 거주중인 집을 주택연금으로 가입하는 것이 더 낫다는 설명이다.

서울 중계동에 3억 상당 전용 59㎡ 아파트를 보유한 만 65세 가입자를 예로 들면 주택연금 가입 시 매달 75만원을 수령하고 평생거주를 보장받을 수 있다. 반면 집을 매각하고 2억8000만원을 즉시연금에 가입했을 경우(2000만원은 월세 보증금으로 지급) 즉시연금 수령액 115만원에서 본인 거주용 월세비용 75만원을 제하면 실제 손에 쥐는 돈은 월 40만원에 불과하고 세입자로서 불편을 겪어야 한다.

주택 매각 후 보증금 2억원의 전세로 들어가고 1억원을 즉시연금에 가입할 경우 매달 즉시연금 지급액은 40만원이고 전세보증금 인상 등 위험요인에 노출된다는 것이 주택금융공사의 설명이다.

등록면허세 75% 감면혜택 올해가 마지막, 1가구 1주택은 가입 시 재산세 25% 감면

실제 주택연금에 가입할 경우에는 각종 비용이 발생한다. 대신 재산세 등 세제혜택도 주어져 비용을 꼼꼼하게 따져볼 만하다. 주택가격 3억원 가입자가 주택연금에 가입할 경우 법무사 비용(최대 29만7000원), 등록면허세 및 지방교육세(34만4400~69만9000원), 대출기관 인지세(최대 7만5000원) 등이 발생한다.

올해 12월 31일까지는 지방세특례제한법 관련규정에 따라 등록면허세의 75%가 감면된다. 2020년부터는 등록면허세 감면 혜택이 없어질 예정이다.

주택연금에 가입하면 당해 연도 납부할 재산세의 25%를 감면받는다. 2019년부터는 1가구 1주택에 한해 재산세 감면혜택이 주어지는 것으로 조건이 더 엄격해졌다. 주택가격이 5억원을 초과하는 주택의 경우에는 5억원에 해당하는 재산세 본세의 25%를 감면받는다. 주택연금 대출이자비용도 연금소득에서 연간 200만원 한도로 공제를 받을 수 있다.

가입자는 생존기간동안 연금 등의 방식으로 대출금을 받고 사망 후 담보주택 매각 등의 방법으로 그동안의 대출 원리금을 한꺼번에 상환하게 된다. 대출원리금의 상환은 담보로 제공된 주택 가격범위 내에서 하면 된다. 대출원리금이 초과할 경우 추가 추심은 없다. 대출금을 상환하고 남은 주택처분액은 상속인에게 상속된다. 주택금융공사측은 ‘평생 거주를 보장하며 은퇴 후 자녀들에게 부양부담을 지우지 않고 당당한 노후생활이 가능한 점’을 주택연금의 가장 큰 장점으로 꼽는다.

올해부터는 주택금융공사와 농협상호금융 업무협약(MOU)에 따라 지역 농·축협에서도 주택연금 가입이 가능해진다. 주택금융공사는 농협과의 MOU를 기반으로 올해 주택연금 가입자가 크게 늘어날 것으로 예상하고 있다.

주택금융공사 관계자는 “부동산을 현금으로 유동화하는 주택연금 활성화는 개인의 노후생활 안정, 가계부채 안정화 및 절감, 경제활성화 측면에서 고령화가 진행될수록 더욱 중요해질 과제”라며 “집값 상승 시 매도차익을 포기해야 한다는 이유로 중도해지가 한때 늘기도 했지만 최근 집값이 고점이라는 인식이 확산되고 있고 연금소득이 부족한 고령세대들의 수익다변화가 필요하다는 측면에서 예비가입자들의 관심이 더욱 늘 것”이라고 말했다.

주택연금 FAQ

▶1층은 상가로 사용하고, 2층은 주택으로 사용할 때, 주택연금에 가입을 할 수 있는가?

▷주택과 상가 등이 함께 등기되어 있는 복합용도주택도 주택 부분이 전체 면적의 50% 이상을 차지하는 경우 가입 가능하다.

▶주택연금을 이용하려면 자녀의 동의가 필요한가?

▷주택연금을 이용하기 위해서는 법적으로 자녀의 동의를 요하지 않는다. 다만, 고객이 사망한 이후 주택에 대한 상속문제가 제기될 수 있으므로 자녀와 미리 상의하여 공감대를 이루는 것이 중요하다.

▶주택연금을 받고 있는 동안 이사를 갈 수 없다?

▷아니다. 주택연금을 이용하는 중에도 자유롭게 이사가 가능하다. 이사를 가는 경우 새로 구입한 주택으로 담보주택을 변경하면 주택연금을 계속 받을 수 있다. 다만, 이사 당시 기존주택과 새 주택의 가격 차이에 따라 매월 받는 연금액 등의 변동이 있을 수 있다.

▶매월 연금을 받는 방식이므로 목돈이 필요할 때 대응할 수 없다?

▷아니다. 주택연금은 나중에 목돈이 필요해질 경우에 대비해 목돈인출한도를 미리 설정하거나 주택연금을 받는 도중에도 설정할 수 있다. 다만 목돈한도를 설정하면 매달 받는 연금액은 그만큼 줄어든다.

▶주택담보대출이 있으면 가입을 못한다?

▷아니다. 목돈을 일시에 찾아 쓸 수 있는 일시인출금을 활용해 기존의 주택담보대출을 상환하는 조건으로 가입할 수 있다.

▶주택연금을 받으면 소득이 늘어나서 기초노령연금을 받지 못하게 된다?

▷아니다. 기초노령연금 수급여부 심사를 위해 소득을 산정할 때 주택연금은 소득이 아니라 부채로 분류되어 주택연금을 받는다고 해서 기초노령연금액이 줄어들거나 받지 못하게 되는 것은 아니다.

▶1주택자만 가입이 가능한가?

▷아니다. 다주택자라도 보유주택 합산가격이 9억원이 넘지 않으면 주택연금 신청이 가능하다.

▶주택연금이 필요한 이유는?

▷주택연금은 평생 거주를 보장하면서, 매월 월급처럼 연금을 지원받는 금융상품으로 100세 시대를 맞이하는 요즘 어르신들의 노후 생활비 지원과 주거안정을 동시에 달성할 수 있는 현명한 노후준비 수단이라 할 수 있다.

▶주택연금의 장점은?

▷주택연금은 가입자가 본인소유의 주택에서 평생거주하며 매달 노후생활자금을 받을 수 있다. 가입자가 사망하더라도 배우자 앞으로 소유권이 온전히 이전되면, 배우자에게 동일한 연금액을 보장해 준다. 또한 주택연금으로 지급 받은 금액이 집값을 초과하는 경우에도 초과액을 청구하지 않는 반면, 집값보다 덜 받은 경우에는 정산 후 남은 금액을 자녀들이 상속받을 수 있다.

[이승윤 금융부 기자] 

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